福港御景开发16年 去化之外困境犹存 （图片来源：王少杰/摄）
中房报记者 王少杰 河北秦皇岛报道
一道蓝色围挡，将秦皇岛福港御景（四期）与近在咫尺的学校彻底隔开。
业主罗冰的孩子每天上下学，不得不绕行一公里。这条被寄予厚望的“规划一路”，全长仅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日竣工。然而，如今工期已超期近四个月——中国房地产报记者现场探访发现，路面主体虽已成形，两端却被围挡牢牢封锁，两台挖掘机静置于裸露的路基上，机械臂低垂，毫无复工迹象。围挡周边不见一名工人，唯有寒风穿过铁皮缝隙，发出呜咽般的声响。
围挡未撤，困局难破。这道看似普通的施工屏障，不仅困住了数十户业主的便捷归家路，更撕开了这个楼盘长达十六年的开发谜局。从“名校学区”承诺落空，到“毛净地”之争拖累项目推进，再到政府会议纪要难以彻底化解历史遗留问题——福港御景的困境，早已远超一条断头路的范畴。
在这条三百余米断头路的背后，藏着一个总投资数十亿元、总建筑面积41.6万平方米的大型楼盘。这个2010年高调拿地的项目，如今为何陷入去化率不足10%的窘境？项目开发商秦皇岛经安房地产开发有限公司（以下简称“经安地产”）究竟经历了什么？是拿地时的预期接连落空，还是开发过程中屡屡受阻？是低估了政策执行的不确定性，还是多方博弈下的历史包袱始终难以卸下？一道围挡，困住的不仅是业主的出行路，更映照出一家房企在区域发展困局中的漫长挣扎。
秦皇岛300余米规划一路施工异常缓慢（图片来源：受访者提供）
学区承诺缩水 业主预期落空
福港御景曾凭借“十中+青云里小学”双优学区概念，一度成为秦皇岛市场的热门楼盘。然而，2025年7月，项目四期288套住宅如期交付后，曾经承诺的名校学区却大幅缩水：第十中学学区虽如期兑现，但青云里小学却被替换为同属青云里小学教育集团的耀华小学。
业主张明明告诉记者，当初购房的核心初衷就是为了孩子求学，如今学区承诺落空，“房子交了，孩子上学却成了最大的难题”。
资料显示，青云里小学始建于1928年，是一所拥有近百年历史的老牌重点校，2017年获评全国文明校园；而耀华小学前身为厂办小学，2008年时外来务工人员子弟占比曾超过73%，近年来转型为足球特色学校。2017年底，两校组建教育集团，采取“名校+普通校”的帮扶模式。但在业主看来，简单的集团化挂牌并未真正弥合两校在师资力量、教学教研水平上的实际差距，且两校施教区至今相互独立，并未实现实质性融合。
记者查阅两校2025年招生简章发现，青云里小学的招生范围并未包含福港御景，而耀华小学则明确将该项目纳入招生范围。业主据此质疑开发商存在虚假宣传行为，经安地产随后向秦皇岛市海港区教育和体育局（以下简称“海港区教体局”）核实，得到的口头答复为：项目对口小学确为耀华小学。
针对业主的质疑，海港区教体局相关负责人向记者作出四点解释：一是按照学区划片原则，福港御景所在区域原本就对应耀华小学学区；二是青云里小学在校生已超4000人，校容量趋于饱和，无法再新增生源；三是若单独为该项目调整学区，极易引发周边小区的连锁诉求，影响区域教育秩序；四是相关会议纪要中提及的“青云里小学”，应理解为青云里小学教育集团，耀华小学作为集团成员校，在办学性质上与青云里小学并无本质区别。
然而，这一解释并未获得业主认可。2026年3月5日，秦皇岛市政府召开专题会议，明确指出相关纪要已明确项目对口青云里小学，海港区应设法落实纪要要求。会上提出的“分校区就读方案”（如低年级在青云里校区、高年级在耀华校区），被海港区教体局否决。多位业主明确表示，无法接受孩子入读耀华小学，坚持要求兑现最初的学区承诺。
海港区教体局相关负责人坦言，目前两校教师交流调剂工作已启动，但要真正弥合两校差距、实现实质性合并，预计仍需1至2年时间。这意味着，福港御景业主期待的学区利好短期内无法兑现。受此影响，该项目开盘至今去化率不足10%，近2000套房源积压在开发商手中，资金与运营困局进一步加剧。
市长办公会议纪要明确福港御景对口小学为青云里小学（图片来源：受访者提供）
9.1亿元竞得“毛地” 土地出让合规性存疑
福港御景的开发困局，根源可追溯至2010年的土地出让环节。
2010年10月22日，秦皇岛市土地收购储备交易中心挂牌出让海港区三宗地块，总面积达184.47亩。经过37轮激烈竞价，经安地产以8.76亿元成功竞得，加上各类税费，总支出高达9.1亿元。同年11月，经安地产与原市国土局签订土地出让合同，约定交地时间为2011年4月30日前，且明确约定为“净地”交付。
然而，约定交地日期到期时，土地并未如期移交。经安地产进场核查后发现，三宗地块的拆除、清理工作远未完成——实际出让的竟是“毛地”。值得注意的是，就在地块拍卖前一个月，即2010年9月21日，原国土资源部与住房和城乡建设部已联合下发通知，明令禁止“毛地”出让及多宗地块捆绑出让。
经安地产表示，在签订土地出让合同的前一日，相关部门涉嫌违规将约定的“净地”改为“毛地”，并实施捆绑出让。知情人士透露，本地某企业曾对该地块志在必得，经安地产最终竞得的结果，或受到多重外部因素的复杂影响。
此后，经安地产开启了漫长的催告之路。2011年至2012年间，公司先后五次发函，催告原市国土局履行交地义务。令人意外的是，2012年3月28日，原市国土局反而发函质问经安地产，为何未按合同约定按期开工。经安地产随即回函，明确告知：“地块内变电站及电缆未拆除，无法进场施工。”同年9月13日，原市国土局复函，首次以书面形式承认问题：“地块一电力开闭所未拆除，土地未交付。”
2013年1月，经安地产、原市国土局及相关单位签署变更协议，将交地时间调整至2013年6月30日，项目开工与竣工时间相应顺延。这一协议的签署，实质上等同于官方承认了此前未能按时交地的违约事实。
即便如此，土地交付仍无实质性进展。2013年12月、2014年1月，经安地产再次发函，催促交地并申请工期顺延。而时至今日，当年阻碍施工的变电站依然矗立在项目现场，紧邻五期西门，持续为周边小区供电，成为项目推进的“拦路虎”。
2026年4月10日，记者就上述土地出让合规性问题联系秦皇岛市自然资源和规划局（以下简称“秦皇岛市自规局”），该局以“分管领导外出”为由婉拒采访后，记者又向主要负责人发送短信尝试预约采访，但截至发稿时同样未获回应。
三方变更协议载明土地延期交付原因（图片来源：受访者提供）
“毛净地”之争 官方与企业各执一词
值得关注的是，针对经安地产的相关质疑，秦皇岛市自规局曾于2025年6月25日作出书面说明，否认存在“毛地”出让及捆绑出让问题，称该地块出让程序合规，并给出三点理由：一是出让地块权属清晰、补偿安置到位，符合出让条件；二是三宗地块按规划道路自然划分，并非人为捆绑出让；三是国家明令禁止“毛地出让”的政策文件，河北省于2010年12月2日才转发执行，晚于该地块的实际出让时间（2010年10月22日）。
然而，记者核查相关资料后发现，上述说法与事实存在明显矛盾。
首先，国家政策出台时间早于土地出让。原国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的国土资发〔2010〕151号通知，发布日期为2010年9月21日，而经安地产竞得地块的时间为同年10月22日，政策出台早于地块出让一个月。地方政府转发政策滞后，不能成为规避国家部委强制性规章制度的正当理由。
其次，官方自身文件已承认土地并非“净地”。记者调阅2012年至2014年间的相关资料发现，原市国土局的多份函件及变更协议，均明确记录了土地未按约定净地交付的事实：2012年9月，原市国土局复函明确承认“电力开闭所未拆除，土地未交付”；2013年1月签署的变更协议，因地上附着物未完成拆除而调整交地时间；2014年1月，原市国土局再次因土地未完全交付，同意经安地产的工期顺延申请。这些书面材料，构成了对“净地出让”说法的直接反证。
对于这场持续十六年的拉锯战，经安地产总经理潘丽莉向记者表示，公司累计投入已超过20亿元。因地方政府未能按约定交付净地，叠加规划频繁变更，项目错失了多个房地产销售的黄金窗口期。目前项目整体去化率不足10%，尽管银行贷款获得展期，但资金周转困局依然难以破解。
上海玺浩（北京）律师事务所主任杨静律师分析指出，国有土地出让合同在性质上属于行政协议，交付净地是出让方（政府部门）的核心法定义务。本案中的土地出让行为，实质上违背了国家关于“禁止毛地出让”的强制性规定，原市国土局已构成根本性违约。
杨静进一步指出，经安地产依法可采取多种维权路径：一是要求出让方继续履行合同，限期交付符合约定的净地；二是向出让方主张赔偿因违约造成的全部实际损失；三是若合同目的已无法实现，可依法请求解除土地出让合同，并要求返还已支付的土地价款及相关费用。她强调，净地出让是法定底线，不容任何突破，地方政府应主动担当，加快解决历史遗留问题，切实筑牢法治化营商环境的根基。
秦皇岛市自规局发文回应称出让的“毛地”符合当时政策（图片来源：受访者提供）
规划拉锯五年 企业称损失超十亿元
土地交付难题尚未解决，规划审批困局又接踵而至。
潘丽莉回忆，2013年7月，部分地块终于交付。同年8月，经安地产迅速将项目规划方案报送原市规划局，却意外被以“西港东迁”为由叫停。据悉，“西港东迁”是秦皇岛市于2006年提出的远期战略构想，当时尚未形成正式批复文件，却实质上成为项目规划审批的“一票否决”理由。
2015年5月，原市规划局复函，正式承认因西港片区规划整体调整，该地块已无法按出让时的原条件进行开发。关键矛盾就此浮出水面：2010年土地出让时，该地块性质为完整的居住用地；而到2013年部分地块交付时，地块已被规划道路和绿化带切割成若干小块，部分用地性质还被调整为商业用地。经安地产据此设计的规划方案，因与现行规划条件出入过大而屡屡被拒，被迫反复修改，每一次调整都意味着时间与资金的双重消耗。
2015年8月，经安地产无奈提交退地申请。公司在申请中陈述，自2010年拿地近五年来，项目始终未能正式开工，仅银行贷款利息一项损失就达3.1亿元。对此，秦皇岛市自规局回应称，2015年12月市政府已召开专题会议，同意项目按原规划条件继续开发，并于2016年1月函告经安地产，但企业未及时申报相关手续。经安地产方面则表示，由于当时规划条件始终不稳定，公司对能否真正按原规划推进项目存有疑虑，因此未贸然申报。
2018年8月，秦皇岛市政府再次召开专题会议并形成纪要，明确认定项目开发受阻“非企业自身原因”，要求相关部门“维持原规划条件”推进项目开发。这被视为对经安地产合理诉求的重要回应。然而，同年11月，当经安地产再次报送规划方案后，又被要求按照“打通城市中心轴线”的新理念修改方案，需调整项目容积率，并在项目内预留40米宽的开敞空间，此举直接导致项目部分楼间距被大幅压缩。
记者现场探访发现，福港御景部分楼宇之间的间距已不足十米。低楼层住户普遍反映，采光、通风及居家隐私均受到明显影响。一位业主指着紧邻的两栋楼抱怨：“当初在沙盘上看，楼间距很宽敞，实际收房后才发现这么拥挤。”业内人士分析认为，楼间距缩水严重削弱了项目的市场竞争力，在当前改善型需求主导的房地产市场环境下，这一硬伤直接影响了购房者的选择意愿，进一步加剧了项目去化困难。
从2013年首次报规被叫停，到2019年经安地产最终拿到工程规划许可证和施工许可证，项目规划报批前后耗时长达五年。而这五年，恰恰是中国房地产市场的黄金发展窗口期。潘丽莉表示，截至2018年10月28日，因政府相关部门原因导致的违约金及各项损失赔偿合计已达约10.06亿元，这一数字尚不包括此后数年间新增的资金成本与市场机会损失。
困局待解 营商环境亟待优化
截至2026年4月，福港御景在土地交付、规划审批、学区兑现、道路修建等方面积压的历史遗留问题，仍未取得实质性进展。一场持续十六年的漫长纠葛，不仅困住了经安地产这家开发企业，也困住了数百户翘首以盼的业主，更让地方营商环境的建设水平面临严峻拷问。
一道蓝色围挡，隔开的不仅是一条312.88米的规划道路，更隔绝了居民日常的生活便利、孩子就近上学的基本权利，以及企业对契约精神的朴素信仰。当白纸黑字的土地出让合同、市长办公会议纪要，屡屡在落地环节遭遇梗阻，暴露出的已不仅是单个项目的执行偏差，更是政策传导、部门协同、政府诚信履约等一系列深层制度性命题。
围挡未撤，困局未解。对于福港御景而言，十六年的未了局已不能再拖。无论是经安地产累计超20亿元的沉没成本，还是业主们对“名校学区、净地交付、通路便捷”的基本期待，都急需一个负责任、可落地、有明确时间表的解决方案。这不仅是对一个项目、一家企业、一群业主的交代，更是地方政府以实际行动修复公信力、筑牢法治化营商环境根基的必答题。
（应受访者要求，文中罗冰、张明明均为化名。）
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